Paragraaf Grondbeleid

In artikel 16 van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is vastgelegd dat de paragraaf over het grondbeleid ten minste de volgende aspecten behandelt:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de provincie onderscheidenlijk gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Bezien vanuit het grondbeleid zijn twee programma’s relevant, te weten:

• Programma 2 ondernemen, voor ontwikkelingen rondom het centrumplan en de complexen waar bedrijventerreinen worden gerealiseerd
• Programma 3 ruimtelijke leefomgeving, voor de complexen waar woningbouw wordt gerealiseerd.

De essentie van programma 2 noemen we:

Speerpunt 7. Bieden van voldoende ruimte voor bedrijvigheid en ondernemen en inzetten op sterke, toekomstgerichte werklocaties.

De activiteit die hieruit volgt is het inzetten op uitbreiding van bedrijventerreinen De Scheper en Westfields 3.

Bij de essentie van programma 3 kennen we in de begroting van 2026 twee speerpunten:
•    Speerpunt 1 – We blijven uitvoering geven aan de ambitie om voor alle toekomstige en huidige bewoners van Oirschot voldoende betaalbare, bereikbare en toekomstbestendige woningen te realiseren.
De activiteiten die hieruit volgen, hadden met name betrekking op het realiseren van woningen (zowel nieuwbouw als transformatie) in alle kernen en voor alle doelgroepen. Bij De Kemmer in Oirschot richtten we ons op de gebiedsvisie en de grondexploitatie. Met de corporaties focussen we ons op het toevoegen van sociale huurwoningen.
•    Speerpunt 2 – Behouden en waar mogelijk vergroten van de aantrekkelijkheid van Oirschot als woongemeente.
Naast dat we ons richten op het toevoegen van woningen, hebben we ook aandacht voor andere aandachtsvelden. Denk hierbij aan de kwaliteit van de nieuwe woningen, maar ook aan de omgeving van de woningen (voldoende groen, voldoende voorzieningen, bereikbaarheid et cetera).

In 2026 werken we op basis  ‘Nota Grondbeleid’ en ‘Omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen’. We verhalen hiermee de investeringen voor publieke voorzieningen op initiatiefnemers. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kosten voor de vaststelling van een bestemmings-/omgevingsplan en de aanleg van straatverlichting, wegen, riolering of groenvoorzieningen (zowel binnen het plangebied als investeringen buiten dit gebied). Om realisatie van sociale huurwoningen door woningcorporaties niet te bemoeilijken, is besloten dat woningcorporaties (toegelaten instellingen) zijn vrijgesteld van een financiële bijdrage. De gemeenteraad van Oirschot stelde de ‘Nota grondbeleid’ en het ‘Omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen’ vast op 19 december 2023.

In het ‘Actieplan Woningbouw Oirschot 2.0’ spraken we al af dat we actieve grondpolitiek toepassen in situaties dat dit past.

We onderschrijven in gemeente Oirschot drie vormen van grondbeleid:

?    Actief grondbeleid (actieve houding)
De gemeente kiest voor actief grondbeleid als een ruimtelijk initiatief in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke ambities en de gemeente absolute regie wil houden op de gewenste uitkomst. Bij deze variant koopt de gemeente zelf gronden aan, maakt de gronden bouw- en woonrijp én verkoopt de aangekochte gronden als bouwgrond. Een eventueel overschot komt ten goede aan de gemeente. Andersom geldt hetzelfde. Is er sprake van een tekort in plaats van een overschot? Dan komt dat tekort ook volledig ten laste van de gemeente. De invloed van de gemeente op de ontwikkeling/realisatie in het gebied is maximaal. Denk bij de invloed die de gemeente heeft aan bijvoorbeeld het type woningen die worden gerealiseerd, de bebouwingsdichtheid en een eventuele fasering van het plangebied.

?    Actief faciliterend grondbeleid (actieve houding)
Ook bij actief faciliterend grondbeleid draagt het ruimtelijk initiatief in belangrijke mate bij aan de realisatie van gemeentelijke ambities. Het verschil met actief grondbeleid is dat de gemeente niet als private partij en risicodragend op de markt treedt én geen gemeentelijke grondexploitatie voert.

?    Faciliterend grondbeleid (passieve houding)
Het ruimtelijk initiatief past binnen het beleid of visie, maar heeft geen prioriteit of urgentie. De gemeente neemt in dat geval een passieve houding aan. Het college kiest voor een zuiver faciliterende rol. De gemeente werkt aan het ruimtelijk initiatief mee en stuurt op basis van de bestemming en beleidskaders. Derden – vaak projectontwikkelaars – dragen zorg voor de aankoop van gronden, het omvormen van maagdelijke grond naar bouwrijpe grond én het verkopen van de grond. De gemeente stelt voorwaarden voor de inrichting van het gebied, het overdragen van gronden voor openbaar gebruik naar de gemeente en brengt de ontwikkelaar bijdragen in rekening voor ambtelijke kosten en bovenwijkse voorzieningen. Uitgangspunt is dat de gemeente met de projectontwikkelaar (of een andere derde partij) een anterieure overeenkomst afsluit. Hierin komen onder meer de hiervoor genoemde elementen terug.

Het in december 2023 door de gemeenteraad vastgestelde ‘Nota grondbeleid’ bevat een afwegingskader. Dit afwegingskader wordt gebruikt om de houding af te wegen en de rol ten aanzien van grondbeleid vast te stellen. De gemeente Oirschot hanteert dus een situationeel grondbeleid. Daarbij stelde de gemeenteraad kaders vast voor strategische grondaankopen. Om strategische aankopen mogelijk te maken, stelde de gemeenteraad krediet beschikbaar.

Bij aanvang van 2026 kent de gemeente Oirschot drie actieve grondexploitaties:
•    Veld 7 Moorland;
•    Ekerschot noord CPO;
•    Ehvdijk/Kemmer.

Bij deze grondexploitaties hanteren we de volgende parameters:
•    rente volgens de berekeningsmethodiek van het BBV: 1,229%;
•    kostenstijging 2,5% per jaar, conform rapport ”Outlook Grondexploitaties” van het bureau Metafoor;
•    opbrengststijging 0%.

Prognose ontwikkeling boekwaarde
Tabel 1 geeft inzicht in de lopende complexen. We gaan daarbij uit van de boekwaarde per 31 december 2024 (op basis van cijfers vastgestelde jaarrekening) en rekenen vervolgens de (begrote) uitgaven en in-komsten in 2025 en 2026 door naar een te verwachten boekwaarde per 31 december 2026 (en verder).

Bij ‘Veld 7 Moorland’ hanteert de gemeente Oirschot een actief grondbeleid. In 2025 zijn de gronden voor de realisatie van de 11 CPO-woningen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) geleverd. De openbare gronden worden niet geleverd. Deze gronden blijven in eigendom van de gemeente Oirschot. Alle percelen voor woningbouw zijn daarmee in eigendom overgedragen.

Naar verwachting openen we in 2026 een nieuwe grondexploitatie voor de herbestemming van de huidige locatie van de basisschool in Middelbeers (St. Jorisstraat 1). Dit betreft een woningbouwontwikkeling. Ook verwachten we in 2026 een nieuwe grondexploitatie te starten voor De Scheper 2 in Oirschot. Dit betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein.

Het verwachte resultaat in tabel 2 is afgeleid van de berekeningen die ten grondslag liggen aan het raadsbe-sluit van 23 september 2025 voor alle lopende grondexploitaties. De volgende uitgangspunten gelden als basis voor het opstellen van de berekeningen:
•    Informatie van de projectleiders Wonen;
•    Gegevens over loon-en prijsontwikkelingen in de weg- en waterbouw;
•    Planningen ten aanzien van de uitvoering van bouw- en woonrijp maken van plangebieden.

Tot 2016 was het gebruikelijk dat een gerealiseerde winst pas werd ingeboekt bij het afsluiten van het com-plex. Tussentijdse winstneming kwam alleen voor als er geen of slechts beperkte risico’s waren. Uitgangs-punt was dat (nagenoeg) alle gronden verkocht moesten zijn. Ook moest het totaal van de op dat moment nog te betalen kosten opgevangen kunnen worden uit de boekwaarde van de grond. Dit alles vanuit het oogpunt van risicomijding.

Vanaf 2016 zijn de voorschriften gewijzigd. Voortaan moet jaarlijks beoordeeld worden in welke mate tussen-tijds winstneming mogelijk is. Bij ‘Veld 7 Moorland’ heeft die situatie zich voorgedaan in de grondexploitatie van 2024. Dit betekent dat conform de POC methode (POC staat voor percentage wat is afgerond) er winst  genomen is.

Voor dit onderdeel gelden de volgende uitgangspunten:
•    Als bij een complex op enig moment een verlies wordt verwacht (bijvoorbeeld bij de jaarlijkse actuali-satie of een tussentijdse berekening), wordt direct een voorziening gevormd ter hoogte van dit ver-lies. Deze voorziening komt ten laste van de nieuwe reserve ‘Grondexploitatie / Ruimtelijke ontwikke-ling’.
•    Bij ‘Veld 7 Moorland’ en ‘Ehvdijk/Kemmer’ verwachten we een positief resultaat. Bij ‘Ekerschot noord CPO’ verwachten we een negatief resultaat. Voor dit negatief resultaat is een voorziening getroffen.
•    Alle aanslagen die betrekking hebben op betaling of ontvangsten van vennootschapsbelasting (voor zover die grondexploitatie betreffen), worden gedekt uit de reserve ‘Grondexploitatie / Ruimtelijke ontwikkeling’. De uiteindelijke resultaten worden tenslotte ook verrekend met deze reserve.
•    Alle (bruto) winsten (zowel tussentijds als bij het afsluiten van een complex) komen ten gunste van de ‘Grondexploitatie / Ruimtelijke ontwikkeling’. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht dat de grondexploitatie een gesloten systeem is, waarbij in principe de algemene dienst niet relevant is.

Naast de financiële situatie van de grondexploitatie is ook het verloop van de voorraad grond in vierkante meters van belang. Zie tabel 3.