Paragraaf Grondbeleid

In artikel 16 van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is vastgelegd dat de paragraaf over het grondbeleid ten minste de volgende aspecten behandelt:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de provincie onderscheidenlijk gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

van het Actieplan Wonen 2.0 doorlopend; we staan open voor initiatieven uit de samenleving door onder meer experimenteeren innovatieruimte te bieden; we zetten ons actief in voor de realisatie van huisvesting voor diverse doelgroepen waaronder arbeidsmigranten, vluchtelingen, woonwagenbewoners en zorg gerelateerde groepen.

Vanuit de grondexploitatie dragen wij bij aan de realisatie van nieuwe woningen in de kern Oirschot (Veld 7 Moorland-West, Eindhovensedijk – De Kemmer en in de kern Middelbeers (locatie basisschool St. Jorisstraat 1)

Algemeen

De twee belangrijkste vormen van grondbeleid zijn actieve grondpolitiek en passieve/ faciliterende grondpolitiek. Beide varianten kennen voordelen, maar ook nadelen.

Actieve grondpolitiek. Bij deze variant koopt de gemeente zelf gronden aan, maakt de gronden bouwrijp en woonrijp en verkoopt deze gronden als bouwgrond. Een overschot komt ten goede aan de gemeente, maar als sprake is van een tekort komt dat verlies ook volledig ten laste van de gemeente. De invloed van de gemeente op de ontwikkeling/ realisatie in het gebied, bijvoorbeeld ten aanzien van type woningen, bebouwingsdichtheid en fasering is maximaal. Vraag is of actieve grondpolitiek nog wel een (kern)taak van de gemeente is. Dat is onder meer afhankelijk van de politieke voorkeur in de gemeente, de economische situatie en de totale financiële positie van de gemeente.

Passieve of faciliterende grondpolitiek. Hierbij zorgen derden – vaak projectontwikkelaars – voor de aankoop van gronden, het omvormen van maagdelijke grond naar bouwrijpe grond en het verkopen van de grond. De gemeente stelt voorwaarden voor de inrichting van het gebied, het overdragen van gronden voor openbaar gebruik naar de gemeente en brengt de ontwikkelaar bijdragen in rekening voor ambtelijke kosten en bovenwijkse voorzieningen. Uitgangspunt is dat de gemeente met de projectontwikkelaar of een andere derde een anterieure overeenkomst afsluit waarin onder meer de hiervoor genoemde elementen terugkomen. Als dit niet mogelijk is wordt een exploitatieplan met kostenverhaal vastgesteld.

Keuze gemeente Oirschot

De gemeenteraad heeft in december 2023 het nieuwe grondbeleid vastgesteld als middel om gemeentelijke ambities waar te maken. Daarin is gekozen voor een dynamisch grondbeleid. Met het dynamische karakter bepaalt de gemeente per beleidsopgave, bestuurlijke ambitie of wens en ruimtelijk initiatief (hierna samengevat: ruimtelijk initiatief) welke gemeentelijke houding, rol en

inzet van instrumenten het beste past. De gemeente kan bij de keuze voor een actieve houding verwerving als grondbeleidsinstrument inzetten, zowel strategisch als planmatig.

De raad heeft op 18 juni 2024 voor Veld 7 Moorland-West een geactualiseerde GREX vastgesteld en op 2 april 2024 voor de locatie De Kemmer - Eindhovensedijk een GREX geopend. Naar verwachting zal in 2025 een nieuwe GREX worden geopend voor de locatie van de basisschool in Middelbeers (St. Jorisstraat 1). Hetzelfde geldt voor De Scheper 2.

Inleiding

Bij het opstellen van deze paragraaf is sprake van twee lopende GREX’en. Het betreft Veld 7 Moorland-West en gebiedsontwikkeling De Kemmer.

Uitgangspunten

Bij het opstellen van deze grondexploitatie hebben we de volgende parameters gehanteerd:

• rente volgens de berekeningsmethodiek van het BBV: 1,229%;
• kostenstijging 2,5% per jaar, conform rapport ”Outlook Grondexploitaties” van het bureau Metafoor;
• opbrengststijging 0%. Gezien de relatief korte doorlooptijd van het project Veld 7 Moorland-West gaan we er van uit dat de verkoopprijzen die we nu hanteren voor 2025 (als de uitgifte van de gronden gepland is) nog marktconform zijn.

Prognose ontwikkeling boekwaarde

Tabel 1 geeft inzicht in de lopende complexen. We gaan daarbij uit van de boekwaarde per

31 december 2023 (= cijfers vastgestelde jaarrekening) en rekenen vervolgens de begrote uitgaven en inkomsten 2024 en 2025 door naar een te verwachten boekwaarde per 31 december 2025.

Het resultaat zoals genoemd in tabel 2 is afgeleid van de berekeningen die ten grondslag liggen aan het raadsbesluit van 18 juni 2024 voor Veld 7 Moorland en het raadsbesluit van 2 april 2024 voor

de gebiedsontwikkeling van de Kemmer. Bij het opstellen van die berekeningen zijn we uitgegaan van de uitgangspunten zoals genoemd onder onderdeel C van deze paragraaf, informatie van de projectleider, gegevens over loon-en prijsontwikkelingen in de weg- en waterbouw en planningen t.a.v. de uitvoering van bouw- en woonrijp-maken. Dat geeft uiteindelijk het resultaat per datum afsluiting.

Tot 2016 was het – vanuit het oogpunt van voorzichtigheid – gebruikelijk dat pas bij het afsluiten van het complex een dan gerealiseerde winst werd ingeboekt. Tussentijdse winstneming kwam alleen voor als er geen of nauwelijks nog risico’s waren. Zo moest (nagenoeg) alle grond verkocht zijn en het totaal van de op dat moment nog te betalen kosten opgevangen kunnen worden uit de boekwaarde van de grond.

Vanaf 2016 zijn de voorschriften gewijzigd. Voortaan moet jaarlijks beoordeeld worden in welke mate tussentijds winstneming mogelijk is. Bij Veld 7 Moorland – West doet zich die situatie pas voor in 2025. Dit betekent dat conform de POC methode (POC staat voor percentage of completion: dat wat is afge-rond) er winst wordt genomen. In 2025 zal dit worden verwerkt.

Voor dit onderdeel gelden de volgende uitgangspunten:

• Als bij een complex op enig moment een verlies wordt verwacht – bij de jaarlijkse actualisatie of een tussentijdse berekening – wordt direct een voorziening gevormd ter hoogte van dit verlies. Deze voorziening komt ten laste van de nieuwe reserve Grondexploitatie/ Ruimtelijke ontwikkeling.
• Bij Veld 7 Moorland en De Kemmer verwachten we een positief resultaat. Alle aanslagen die betrek-king hebben op betaling of ontvangsten van vennootschapsbelasting – voor zover die grondexploi-tatie betreffen – worden gedekt uit de reserve Grondexploitatie / Ruimtelijke

ontwikkeling. Op zich logisch want, de uiteindelijke resultaten worden ook verrekend met deze reserve.

• Alle (bruto) winsten, zowel tussentijds als bij het afsluiten van een complex komen ten gunste van de Grondexploitatie / Ruimtelijke ontwikkeling. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de grondexploitatie een gesloten systeem is waarbij in principe de algemene dienst niet relevant is.

Naast euro’s is ook het verloop van de voorraad grond in m2 van belang. Zie tabel 3.